Aktualności

Zbliża się termin wejścia w życie zmian wynikających z faktu wprowadzenia reformy planistycznej, niosącej za sobą szereg nowych regulacji do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mogących mieć znaczący wpływ na posiadane nieruchomości zarówno firmowe jak i prywatne.

Zmiany ustawy dotyczą wielu kwestii, niemniej najbardziej istotne rozwiązania dotyczą przede wszystkim procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy, oraz zastąpienia dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przez plan ogólny gminy.

W zakresie decyzji o warunkach zabudowy, istotną zmianą będzie wprowadzenie jej terminowości. Doczasowo tak zwaną wuzetkę organy wydawały bezterminowo. Najważniejszą wprowadzoną zmianą jest okres jej obowiązywania, który ograniczono do pięciu lat od jej prawomocności. Może mieć to zatem wpływ na pewność w obrocie, ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że kolejna wuzetka będzie wydana na takich samych warunkach jak poprzednia, co skutecznie może utrudniać wykonanie inwestycji. Ważnym zastrzeżeniem jest fakt, że do decyzji prawomocnych przed wprowadzeniem zmian nie stosuje się wskazanego okresu. Zatem zaleca się wystąpienie o wydanie WZ jeszcze przed 1 stycznia 2025 roku. Przy tym trzeba mieć na uwadze, że aktualnie czas oczekiwania na wydanie WZ przez wprowadzone zmiany znacząco uległ wydłużeniu.

Po drugie natomiast, zgodnie z doczasowymi zasadami, warunki zabudowy wydawano dla obszarów, które nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zasada ta jednak ulegnie zmianie, ponieważ możliwość wydania wuzetki będzie uzależniona od uwzględnienia tego faktu w planie ogólnym gminy, zatem na tak zwanych specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy i co istotne, tylko w granicach tego obszaru. Zatem kolejne WZ zawsze będą musiały być zgodne z warunkami określonymi w planie ogólnym, takimi jak np. zieleni publicznej czy szkoły. Ma to znaczące konsekwencje, ponieważ jeżeli nieruchomość na której ma być wykonana inwestycja nie zostanie objęta takim obszarem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe.

Natomiast plan ogólny gminy będzie miał charakter aktu prawa miejscowego. Zatem będzie miał moc prawną. Oznacza to, że to on stanie się podstawą do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W planie tym gminy będą zobowiązane do ustalenia stref planistycznych oraz standardów urbanistycznych. W praktyce może to znacząco utrudnić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy a także powodować problemy z wydanymi wcześniej decyzjami sprzecznymi z ustalonymi strefami planistycznymi czy standardami urbanistycznymi.

Co więcej plan ogólny ma obejmować co do zasady cały obszar gminy. Zatem będzie uwzględniany przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania oraz będzie co do zady podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W zakresie planu ogólnego gminy będą ustalały strefy planistyczne, które to m.in. będą obejmować strefę gospodarczą, usługową, handlową (w tym strefę wielkopowierzchniową), mieszkaniową (jednorodzinną lub wielorodzinną) czy też produkcji rolnej.

W dotychczasowym stanie prawnym studium nie miało wpływu na wydane decyzje o warunkach zabudowy. Dla przykładu, po wprowadzonych zmianach, w szczególności uznających, że plan ogólny będzie miał moc obowiązującego aktu praw miejscowego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę domu jednorodzinnego, w sytuacji w których w planie wskazane zostanie przeznaczenie gruntów nie pod zabudowę mieszkaniową a np. na tereny przemysłowe lub rolnicze będzie praktycznie niemożliwe. Może to wpłynąć na wartość takich nieruchomości, ponieważ w ostateczności może doprowadzić to do wyłączenia możliwości budowy, co w sposób oczywisty obniży wartość nieruchomości lub całkowicie przekreśli plany inwestycyjne.

Zmiany dotyczyć będą również nowej instytucji w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych, sporządzonych na wniosek inwestora. Plan taki będzie podlegał uchwaleniu przez radę gminy. Za ich pomocą będzie można wpływać na uchylenie dotychczasowo ustalonych planów ogólnych w zakreślonej części. Niestety, w konsekwencji przyjęcia takiego planu będzie konieczność podpisania w formie aktu notarialnego umowy urbanistycznej, w której określone zostaną zobowiązania inwestora w stosunku do gminy takie jak m.in. konieczność poniesienia kosztów zmiany takiego planu, czy też pokrycia innych kosztów jak droga, czy infrastruktura. Dotyczy to przede wszystkim dużych inwestycji mieszkaniowych oraz na tym etapie można założyć, że będzie to procedura uciążliwa oraz kosztowna.

W ramach wprowadzonych zmian uruchomiony także zostanie nieodpłatny i powszechnie dostępny Rejestr Urbanistyczny online zawierający informacje, dokumenty oraz dane planistyczne.

Zmiany, które nastąpią mogą mieć znaczący wpływ na możliwość zabudowy nieruchomości. Warto zatem już w tym momencie dokonać analizy statusu prawnego nie tylko nieruchomości służących wykonywaniu działalności gospodarczej, ale przede wszystkim majątków osobisty, aby w przyszłości zagwarantować sobie możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością, na przykład na cele mieszkaniowe.

Z oczywistych względów zmiany te budzą wiele kontrowersji. Co istotne zgodnie za reformą, zmiany te mają wejść w życie wraz początkiem 2025 i 2026 roku, zatem pozostało niewiele czasu na podjęcie odpowiednich działań.

W celu podjęcia odpowiednich działań zachęcamy do dokonania analizy prawno-faktycznej każdej nieruchomości pod względem jej aktualnego przeznaczenia, objęcia odpowiednim (lub nie) aktem miejscowym i podjęcie działań zmierzających do wprowadzenia uwag lub zastrzeżeń do powstających planów ogólnych, a także niezależnie od aktualnego zapotrzebowania, bezwzględne wystąpienie o wydanie decyzji WZ.

Nasza kancelaria świadczy kompleksowe usługi związane z oceną prawną statusów nieruchomości, wskazaniem potencjalnego zagrożenia dla nieruchomości wobec wprowadzonych zmian prawnych oraz oferuje możliwość wprowadzenia niezbędnych działań w celu zachowania prawa.

Po więcej informacji zapraszamy do kontaktu.

 

Autor:

Artur Sośniak- radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Primo Lege