Aktualności

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali: „Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.”

W dzisiejszym artykule pominiemy kwestię nie powołania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej, a skupimy się na kwestiach, w których to zarząd wspólnoty mieszkaniowej co prawda jest powołany, jednak pomimo tego nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki we wspólnocie mieszkaniowej – w takiej bowiem sytuacji odpowiednie orzeczenie sądu o ustanowieniu zarządcy przymusowego powoduje skutek prawny w postaci wygaśnięcia umowy o zarządzanie z poprzednim zarządcą. Wydaje się, że przyjęcie takiego skutku prawnego płynącego z orzeczenia o ustanowieniu sądowego zarządcy wobec poprzedniego zarządcy jest w pełni zasadne. Taki skutek nie powinien zaskoczyć aktualnego zarządu, ponieważ w tym postępowaniu sąd powinien dokonać oceny jego działań, a także wezwać go do udziału w postępowaniu celem złożenia wyjaśnień. Taki rezultat wykładni wynika też z zasady ogólnej, że we wspólnocie mieszkaniowej nie mogą być ustanowione jednocześnie dwa organy wykonawcze.

Przed opisaniem czym w zasadzie wyżej opisane niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki jest, warto przyjrzeć się kwestiom proceduralnym.

Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego (podlegający opłacie w wysokości 100 zł) rozpatrywany jest w trybie nieprocesowym w ramach postępowania cywilnego, z zastosowaniem art. 611-616 Kodeksu postępowania cywilnego. Uprawnionym do wniesienia takiego wniosku jest każdy właściciel lokalu, w tym także właściciel w części ułamkowej. Oprócz wnioskodawcy/wnioskodawców z uwagi na art. 510 Kodeksu postępowania cywilnego, w sprawie występują uczestnicy, którymi są:

1. wszyscy właściciele lokali, w nieruchomości w której funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa;
2. członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który zgodnie z wnioskiem właściciela lokalu nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki

Sądem właściwym do rozpoznania wniosku jest sąd rejonowy właściwym miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Rozpoznanie sprawy z opisywanego wniosku w sposób obligatoryjny wymaga przeprowadzenia rozprawy sądowej.

Przechodząc do przesłanek w postaci niewypełniania obowiązków lub naruszenia zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej:

Pkt I – niewypełnianie obowiązków przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Niewypełnianie obowiązków zarządczych mimo powołania zarządu odnosi się do wszelkiego rodzaju zaniechań po stronie zarządu. W doktrynie wskazuje się na szerokie rozumienie tego sformułowania. Chodzi więc o sytuacje, gdy zarząd nie realizuje ciążącego na nim obowiązku, bez względu na to, jakie jest źródło tego obowiązku. Obowiązki wynikać mogą bowiem zarówno z ustawy, jak i z uchwał właścicieli lokali.

Pkt II – naruszanie zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

Z przesłanką niewypełniania obowiązków zarządczych łączy się także przesłanka naruszenia zasad prawidłowej gospodarki. Nietrudno wyobrazić sobie sytuację, w której zaniechania zarządu skutkować będą naruszeniem zasad prawidłowej gospodarki. Niekiedy dana okoliczność wypełniać będzie obie te przesłanki. Naruszenie zasad prawidłowej gospodarki dotyczy także wszystkich zachowań, które są niezgodne z obowiązującymi przepisami, znajdującymi zastosowanie względem wspólnot mieszkaniowych, jak również samowolnego dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu bez stosownego umocowania wyrażonego w uchwale właścicieli lokali. Przesłanka ta będzie się również odnosić do okoliczności związanych z gospodarowaniem środkami pieniężnymi zgromadzonymi przez członków wspólnoty mieszkaniowej przez wybór niekorzystnej cenowo (przekraczającej rynkową wartość) oferty podmiotu świadczącego usługi na rzecz wspólnoty mieszkaniowej czy w skrajnych przypadkach kradzież tych środków.

W zakresie orzecznictwa do wyżej wymienionych przesłanek:

Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 9.09.2021 r., III Ca 1356/20, LEX nr 3322478.

„Przesłanka niewypełniania obowiązków zajdzie bowiem w każdej sytuacji, w której zarząd zaniecha realizowania ciążącego na nim obowiązku. Nie ma przy tym znaczenia, czy zobowiązanie tego rodzaju wynika wprost z ustawy, czy też z uchwały właścicieli lokali. Niewątpliwie naruszenie zasad gospodarowania będzie miało miejsce w każdej sytuacji, w której zarząd będzie dopuszczał się czynów niezgodnych z prawem, w szczególności dokonywał sprzeniewierzenia środków pochodzących z zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W świetle powyższego, zaniechanie obowiązków albo też naruszenie zasad prawidłowej gospodarki, które wywiera wpływ na sytuację prawną lub faktyczną, w szczególności ekonomiczną, wspólnoty mieszkaniowej może stanowić wystarczającą przesłankę ustanowienia zarządcy przymusowego.”

Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 30.07.2021 r., III Ca 692/20, LEX nr 3321246.

„Niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki, o jakich mowa w treści art. 26 powołanej ustawy, należy rozumieć dość szeroko. Oprócz różnych czynów niezgodnych z prawem, będzie ono obejmowało także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarządcę lub na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu (w tym niedokonywanie niezbędnych napraw, konserwacji, remontów itp.) czy działanie wbrew woli członków wspólnoty. (tak Ewa Bończyk-Kucharczyk, Komentarz do art. 26 ustawy o własności lokali, SIP Lex-el.).W niniejszej sprawie wnioskodawca wskazał na szereg nieprawidłowości w wykonywaniu zarządu wspólnoty przez (...) Sp. z o.o., m.in. nieujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości wspólnej sposobu sprawowania zarządu, zwołanie w okresie 7 lat istnienia Wspólnoty tylko 2 zebrań członków Wspólnoty, co skutkowało nie złożeniem w tym czasie sprawozdań z działalności zarządu, poddanie, na zwołanych zebraniach, pod głosowanie członków Wspólnoty, uchwał nie dotyczących zarządu nieruchomością wspólną, tj. remontów i konserwacji poszczególnych lokali - które to czynności, jako dotyczące lokali a nie części wspólnych budynku, zdaniem wnioskodawcy nie mieszczą się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, poddanie pod głosowanie zebrania członków Wspólnoty, uchwał o określeniu sposobu i zasad dochodzenia przez Wspólnotę, od jej członków, kosztów remontów i konserwacji poszczególnych lokali - co zdaniem wnioskodawcy również nie mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną, naruszenie przepisu art. 30 ust. 1 pkt 2 i 3 Ustawy o własności lokali z uwagi na nie dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy, nie udostępnianie wnioskodawcy do wglądu dokumentów Wspólnoty, a w szczególności ewidencji pozaksięgowej, rocznych planów gospodarczych, sprawozdań za lata 2012 - 2017, aktualnej listy członków Wspólnoty, oraz dokumentacji obrazującej aktualny stan rachunków Wspólnoty-a więc naruszenie art. 27 u.w.l. W toku postępowania wnioskodawca wykazał, że do wskazanych naruszeń doszło.”

Postanowienie Sądu Okręgowego w Łodzi z 9.04.2021 r., III Ca 1049/20, LEX nr 3307710.

„Sąd meriti przyjął, że poprzez niewypełnianie obowiązków i naruszanie zasad prawidłowej gospodarki przez zarząd należy rozumieć - oprócz czynów wprost niezgodnych z prawem - także niewywiązywanie się z obowiązków nałożonych na zarząd ustawą oraz umową właścicieli, albo umową o zarządzanie, a także niewykonywanie uchwał właścicieli lokali i sprawowanie bieżącego zarządu w taki sposób, że stan nieruchomości ulega pogorszeniu. Zwrócił jednak też uwagę, że w omawianej ustawie wprowadzono podział czynności na takie, które zarząd może wykonywać samodzielnie i za które odpowiada, oraz takie, co do których potrzebna jest uchwała wspólnoty (art. 22 ust. 2 i 3 u.w.l.), a zarząd jest jedynie organem wykonawczym. W ocenie Sądu zatem żądanie ustanowienia zarządcy przymusowego musi opierać się na zarzutach dotyczących czynności zwykłego zarządu, ewentualnie na zarzucie, że zarząd nie wykonuje uchwał wspólnoty, gdyż co do czynności przekraczających zwykły zarząd ustawa daje właścicielom prawo kwestionowania uchwał wspólnoty (art. 25 u.w.l.).”

 

Autor:

Tomasz Manterys- radca prawny w Kancelarii Radców Prawnych Primo Lege